在中国养猪行业，绝大多数猪场都建在三四线城市的远郊——地价便宜、环评相对宽松。但有一家公司把猪养在了中国房价最高的城市群——粤港澳大湾区周边。京基智农，一家有着40多年历史的深圳老牌上市公司，从养鸡到养猪、从喂饲料到搞房地产，兜兜转转最后押注了”楼房养猪”——把猪从平房搬进了高层建筑。231万头的出栏量不算大，但”楼房养猪+粤港澳供应”的独特模式让它在行业中自成一派。第26期，7章深度拆解。

京基智农的故事要从1979年说起——那一年深圳刚刚建市，一家名为”深圳市养鸡公司”的国营企业应运而生，为特区供应肉禽蛋奶。1994年11月，公司以”康达尔“之名在深圳证券交易所挂牌上市（000048），是深市最早的一批上市公司之一，比牧原、温氏上市早了20多年。

康达尔时代的主业是饲料生产和养殖，但后来业务变得非常芜杂——饲料、养殖、房地产、运输什么都做。尤其是房地产板块，背靠深圳土地资源，一度成为公司最赚钱的业务。但这种”四不像”的结构也让它错过了养猪行业几轮大周期。

2019年是转折点。深圳地产巨头京基集团通过收购入主康达尔，随即启动了战略大重组——剥离非核心资产，把房地产存量项目收尾，全力向现代化生猪养殖转型。公司更名为”京基智农”，证券简称也变更为现名。京基集团的入主带来了两样东西：一是雄厚的资金（京基是深圳排名前列的民营地产集团），二是深圳企业特有的效率驱动文化。

从1979年的养鸡公司到2025年出栏231万头的现代化猪企，京基智农走了47年——兜兜转转之后，最终”回归农业”。但这次回归的玩法，和47年前完全不同。

传统养猪：一块地建一排平房，猪住在大通铺里，占地大、效率低。京基智农的“楼房养猪”模式——十几层高的立体建筑，每层都是独立的养殖车间，母猪、保育猪、育肥猪分层管理，饲料通过管道自动输送，粪污通过地下管网集中处理。

楼房养猪的逻辑基础是广东的独特现实：地价太贵了。在湛江、茂名、高州这种广东三四线城市，工业用地虽然比深圳便宜得多，但相比河南、东三省还是要贵不少。如果不盖楼，光拿地建平房猪场，土地成本就会吃掉大量利润。盖楼虽然建设成本高（比平房高30-50%），但单位土地产出效率提升数倍，在广东这种高价地市场反而综合成本更优。

更关键的是区位优势。京基智农的产能集中在广东、广西、海南——恰好环抱粤港澳大湾区，这是中国最大的猪肉消费市场之一。从湛江猪场到深圳市场，物流成本远低于从河南、东北调猪。据披露，公司商品猪销售价格持续领跑行业，2025上半年均价维持在较高水平——这就是”近水楼台”的溢价。

公司在2025年报中明确提出：2026年生猪完全成本目标12元/kg左右，力争进入行业成本第一梯队。对于一家2019年才大规模转型养猪的公司来说，这个目标相当激进。

2025年，京基智农实现营收48.72亿元（同比-18.26%），归母净利1.53亿元（同比-78.59%），扣非净利润约1.12亿。总资产达到100.93亿元，突破百亿大关。

注意营收的结构变化：2023年营收124亿但其中大量来自房地产（当时还有存量楼盘结转收入），2024年降至59.6亿、2025年48.72亿——这主要不是生猪业务萎缩（生猪营收还在微增），而是房地产业务在加速退出。剔除地产影响，纯农牧业务的营收规模在稳步增长。

利润降幅（-79%）虽然惨烈，但放在2025年全行业养猪亏损的大背景下，京基智农仍保持了正向盈利——这比巨星农牧的”微利边缘”和许多未上市猪企的”深度亏损”已经强了不少。总资产突破百亿则是另一个积极信号：京基集团的地产背景为公司提供了比一般猪企更厚的资产安全垫。

2026年一季报：净利-1.43亿，同比大幅下滑。但相比巨星农牧Q1亏3.56亿、神农集团下半年转亏，京基的亏损幅度相对可控。生猪销售均价略有回升是后续扭亏的关键。

京基智农手里有几张别的猪企没有的牌：

第一张牌——”菠萝猪”差异化。公司在广东湛江徐闻县（中国菠萝之乡）推出了“菠萝猪”特色养殖项目——用菠萝加工副产物（菠萝皮、菠萝渣）发酵后作为猪饲料的补充，形成区域特色猪肉品牌。这是典型的”联农富农+差异化竞争”打法，在消费升级的一线城市（如深圳）容易打出溢价。公司是首批“圳品”认证企业（深圳官方食品标准认证），渠道信任度远高于普通白条肉。

第二张牌——粤港澳大湾区的地理溢价。广东是中国猪肉消费第一大省之一，深圳更是高端猪肉消费的核心市场。京基智农的猪场布局在粤西（湛江、茂名、高州），距离珠三角消费市场仅数小时车程。这种”近水楼台”的区位优势意味着：运输成本更低、猪肉更新鲜、售价可以更高。2025上半年公司商品猪售价维持在较高区间，验证了这种区位溢价。

第三张牌——京基集团的资金后盾。京基集团是深圳老牌地产企业，总资产规模上千亿。虽然地产行业近年承压，但京基的资产质量在深圳地产圈属于上游（核心地段商业物业多）。这为京基智农提供了猪周期底部的融资弹性和抗风险能力——100亿总资产中相当部分是优质资产而非纯粹的猪舍设备。

第四张牌——楼房养猪的土地资产升值。普通猪企建在远郊的地产几乎不具升值潜力，但京基智农在广东的猪场用地尽管是农业用地，其区位价值远高于中西部——长期来看存在土地用途调整或补偿退出的潜在收益。

231万头的出栏量在全国猪企中排不进前十，但在”粤港澳大湾区本地供应”这个细分市场上，京基智农是一个不可忽视的存在。

目前大湾区猪肉供应大量依赖外省调运——河南、东北的猪千里迢迢运到广东，运输成本高、损耗大、非瘟传播风险也大。广东省政府近年来持续强化”省内保供”政策，鼓励本地养殖产能建设。京基智农作为深圳本土最大的养猪企业，天然享受政策红利。

公司在楼房养猪领域的先发优势值得关注。虽然牧原、温氏也在探索楼房养猪，但京基智农可能是国内最早将楼房养猪规模化、标准化、商业化运营的企业。2025年数据显示，公司养殖成本已降至13.67元/公斤，进入行业第一梯队；2026年目标进一步压至12元/kg左右。如果达成，将具备与头部企业正面竞争的成本能力。

华安证券研报指出，行业第一梯队完全成本在向13元/公斤靠近——京基智农已经站在这条线上，背后的楼房养猪模式和管理效率正在被验证。

风险一：利润持续下滑。从2023年17.42亿→2024年7.14亿→2025年1.53亿→2026Q1亏损1.43亿，利润跳水趋势明显。猪周期底部还在延续，如果2026全年都维持Q1的亏损节奏，全年最多亏损5-6亿，对总资产百亿的公司来说虽不致命但压力不小。

风险二：楼房养猪的技术风险。楼房养猪最大的挑战是生物安全——高层建筑的空气流通模式与平房完全不同，病原体在封闭空间中可能更快传播。虽然京基智农设计了多层防护（分区管理、正压通风、集中洗消），但这种模式还没有经历完整的猪周期+非洲猪瘟的双重考验。

风险三：养殖经验偏短。公司2019年才大规模转型养猪，核心团队多从招聘组建而非内生培养，与牧原30年养猪积累的组织能力差距明显。楼房养猪的高效需要匹配高水平的管理——如果管理跟不上，高楼反而会成为”问题放大器”。

风险四：京基集团的不确定性。母公司京基集团作为地产企业，近年地产行业整体承压。虽然目前没有迹象表明集团会从京基智农抽血，但如果地产端出现流动性问题，不排除减持京基智农股份的可能——这对股价和公司战略稳定性都是潜在风险。

京基智农的投资逻辑比一般猪企多一层：

确定性一（需求端）：粤港澳大湾区8000万人口的猪肉消费是刚需，广东省”省内保供”政策是长期趋势。只要京基智农能把猪养出来，不愁卖不出去、不愁卖不出好价——这是区别于全国性猪企的最大确定性。

确定性二（模式端）：楼房养猪如果被证明是可行的，京基智农的先发优势将非常显著——同行要复制需要3-5年的学习周期。而且”楼房+广东”的组合很难被外地企业复制（外地猪企来广东建楼房需要同时搞定土地、环评、人才三个难题）。

不确定性：231万头的体量偏小——体量小意味着弹性大但承受亏损的能力也弱。如果要实现从200万头到500万头的跨越，需要的资金量和管理复杂度是指数级增长的。而且猪周期什么时候反转、反转幅度多大——这两个变量决定了京基智农是从”小幅亏损”变成”小幅盈利”，还是变成”暴赚”。

京基智农的底牌：一是独一无二的”深圳+楼房养猪”定位在A股找不到第二个标的，二是大湾区供应的政策护城河，三是京基集团地产业务的资产安全垫，四是12元/kg成本目标一旦达成就进入第一梯队。

风险提示：本文仅为产业研究，不构成任何投资建议。猪周期不确定性、楼房养猪技术风险、房地产行业下行对控股股东的影响、生猪疫病等因素均可能影响公司经营。